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                  1. 解决方案

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                    二手房合同买卖纠纷处理

                    导读

                    随着房地产的火热,房价也随之上涨,有一些人买房会选择买二手房,但是二手房会存在一些隐患,那么对于二手房出现的纠纷怎么解决呢?华律网小编整理了相关内容,希望能对你有所帮助。

                    解决方式

                    1、协商:二手房买卖合同的当事人对合同中有争议的部分进行协商,从而对原合同中规定的或者没有规定的内容进行修改、删除和增加。当事人按照协商后的内容履行各自的权利义务。

                    二手房买卖纠纷的协商处理,可以理解为把先前的二手房合同作废掉,然后经过协商后再签订新的合同。协商处理二手房纠纷的优点在于,减少了当事人的成本,有利于纠纷的迅速解决。

                    2、诉讼:如果二手房买卖的当事人不能通过协商的方式解决二手房合同纠纷,那么,就只能向法院起诉,要求法院来处理二手房买卖纠纷。

                    法院处理二手房买卖纠纷的主要依据是《民法通则》和《合同法》以及二手房买卖合同。一般来说,除非存在特殊情况,比如欺诈、胁迫等,否则法院都会尊重二手房买卖合同的约定。

                    诉讼时效

                    《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条第二款规定:“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持”。由此可见,抵押权作为担保物权的事实诉讼时效有四年。反面解释:如果担保物权人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后二年以后行使担保物权的,人民法院将不予以支持。

                    诉讼管辖

                    民事诉讼法》第三十四条规定:“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖?!闭饫锏墓丶侨绾卫斫狻安欢婪住?。不动产纠纷,应当指不动产买卖、不动产抵押、不动产确权、不动产征用和不动产侵权纠纷,该类纠纷案件应当适用专属管辖,由不动产所在地人民法院管辖。

                    诉讼材料(证据)

                    1、房地产买卖合同。

                    2、房产证、产权单。

                    3、主体变更确认书。

                    4、过户登记价格确认书。

                    5、租赁合同。

                    6、放弃优先购买权承诺书、行使房屋优先购买权通知书。

                    7、按揭贷款合同。

                    8、、物业管理合同。

                    9、户口证明、学位证明。

                    10、买卖双方地址确认书,联系电话。

                    11、买卖双方身份证复印件。

                    12、买卖双方财产线索证据应。

                    13、按揭服务协议。

                    14、中介资金监管协议(定金、交楼保证金)。

                    15、定金收据。

                    16、交楼保证金收据。

                    17、律师函。

                    18、律师见证书。

                    19、中介的履约催告函。

                    20、交易过程中的录音、短信、(电子)邮件。

                    21、银行资金监管协议(首期款)、银行进账单、存折(卡)。

                    22、银行冻结监管资金通知书。

                    23、银行贷款承诺书。

                    24、公证委托书(赎楼)。

                    25、赎楼担保融资协议。

                    26、提前还贷申请表。

                    27、递件过户回执。

                    28、税费票据。

                    29、家私清单。

                    30、水、电等欠费证明、缴费票据。

                    31、交楼确认书。

                    32、钥匙收条。

                    33、房产价格评估报告、评估费票据。

                    诉讼流程

                    第一步:向法院提起诉讼的,必须符合下列条件:

                    (1)原告是与本案有直接利害关系的公民,法人或其他组织;

                    (2)有明确的被告;

                    (3)有具体的诉讼请求和事实、理由;

                    (4)属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。

                    第二步:到房屋所在地法院起诉。

                    第三步:立案后,法院的内勤将案件分到具体的承办法官,由承办法官根据自己的时间安排,由书记员负责将起诉书送达被告或电话通知开庭时间或其它事项。

                    第四步:准备证据并注意法院的证据规则的规定。

                    第五步:法院确定的开庭时间和地点,所有诉讼参加人均应严格遵守,无正当理由不按时到庭的,不得再入庭参加诉讼。

                    第六步:开庭审理。

                    第七步:二审审理。

                    第八步:申请再审。

                    第九步:申请执行。

                    诉讼费用

                    《诉讼费用交纳办法》第十三条规定了案件受理费分别按照下列标准交纳:

                    (一)财产案件根据诉讼请求的金额或者价额,按照下列比例分段累计交纳:

                    1.不超过1万元的,每件交纳50元;

                    2.超过1万元至10万元的部分,按照2.5%交纳;

                    3.超过10万元至20万元的部分,按照2%交纳;

                    4.超过20万元至50万元的部分,按照1.5%交纳;

                    5.超过50万元至100万元的部分,按照1%交纳;

                    6.超过100万元至200万元的部分,按照0.9%交纳;

                    7.超过200万元至500万元的部分,按照0.8%交纳;

                    8.超过500万元至1000万元的部分,按照0.7%交纳;

                    9.超过1000万元至2000万元的部分,按照0.6%交纳;

                    10.超过2000万元的部分,按照0.5%交纳。

                    诉讼文书(范本)

                    二手房买卖合同纠纷民事起诉状

                    原告:姚xx,男,汉族,19xx年xx月xx日出生,住xx市xx区xx路xx号xx幢xx室。

                    原告:汤xx,女,汉族,19xx年xx月xx日出生,住xx市xx区xx路xx号xx幢xx室。

                    二原告联系地址:xx市宁xx路xx号xx大厦xxxx室。

                    邮编:xxxx 联系电话:xxxx

                    被告:余xx,女,汉族,19xx年xx月x日出生,住xx市xx区xx路xx号xx幢xx室。

                    被告:余xx,男,汉族,19xx年x月x日出生,住xx市xx区xx路xx号xx幢xx室。

                    邮编:xxxx 联系电话:xxxx

                    诉讼请求:

                    1、判令二被告因逾期交房支付原告违约金人民币35,680元整;

                    2、诉讼费由二被告承担。

                    事实与理由:

                    此致

                    xx人民法院

                    具状人:xxx

                    x年x月x日

                    法律攻略

                    • 1.起诉状正本一份,并按被告的人数提交副本;  

                      2.当事人主体资格的证明(包括原告、被告和第三人等);  

                      3.本院具有管辖权的证据(如被告户口不在宝安,须提交被告在宝安居住一年以上的证明,该证明由派出所或居委会出具);  

                      4.其他证据。  

                    • 房产纠纷的管辖法院

                      第一, 当事人之间有约定管辖的法院

                      ① 约定管辖明确,且约定管辖具有排他性,案件由约定管辖的法院管辖;

                      ② 约定管辖明确,但约定管辖不具有排他性,案件由当事人选择约定管辖或法定管辖;

                      ③ 约定管辖不明确,则案件适用法定管辖情形;

                      第二, 合同没有约定管辖法院或约定不符合法律要求的

                      ①被告地法院管辖;

                      ②合同履行地法院管辖;

                    • 房产纠纷中,通常是因双方所签订的合同所产生。

                      第一, 当事人之间有约定管辖的法院

                      ① 约定管辖明确,且约定管辖具有排他性,案件由约定管辖的法院管辖;

                      ② 约定管辖明确,但约定管辖不具有排他性,案件由当事人选择约定管辖或法定管辖;

                      ③ 约定管辖不明确,则案件适用法定管辖情形;

                      第二, 合同没有约定管辖法院或约定不符合法律要求的

                      ①被告地法院管辖;

                      ②合同履行地法院管辖;

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